本人是澳門人，是一個從事房地產多年的中介，最近有一個問題一直想釐定清楚！
就是有關貸款買房時，在有租金收入情況下，實際的回報率是多少?
一般計算房產回報的方法, 都是以年租金收入除以買入的房價作為計算。這樣計算是先假定是一次性付款作投資，再以年租金作計算。但是這個方法明顯地是計算錯誤的，實際操作是，有多少人是買房產不貸款的，當中利息支出怎樣計算?
另外本金也是一個問題，一盤貸款都是先付一定數額的首付，比如說30%，那回報率應該是以房產100%計算，還是30%計算?
同時要考慮的是每月租金絕大多數情況之下，是不足夠付每月供款的。以貸款100萬,年利率2.5%,分20年供,每月供款為5299.03,但月租金可能是2000，因此房東需要多付現金3299.03。那問題是用方法來計算呢?
其實的親生弟弟就是精算的，而且在溫哥華從事這行業多年，他應該也算是算是老烏了。但是....我們試圖用IRR計算一直都發生錯誤，我明天會把模型上載，大家如果有興趣可以大家研究一下，到時候我會叫我弟一起上來跟你們交流，他好像是Simon Fraser university畢業的，有關留學,跟加拿大現時實況都可以跟他交流。
現在太累了，明天再繼續。